Friday, Jul 20th

Last update11:28:05 AM GMT

    Оперативно, Качественно, Надёжно!

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

За последние два года Постановлениями Правительств многих субъектов Федерации, в том числе Челябинской области, утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков. Результатом пересмотра кадастровой стоимости явилось существенное увеличение налогового бремени землевладельцев по земельному налогу, а так же арендаторов земельных участков, платежи которых увеличились многократно.

Собственники и арендаторы сталкиваются с такой проблемой: кадастровая стоимость, с одной стороны, представляет собой оценочную категорию, то есть для ее определения привлекаются независимые оценщики, с другой стороны, результаты проведенного нами исследования показывают, что земля в г. Магнитогорске имеет гораздо более низкую рыночную стоимость, чем по данным кадастрового учета.

В результате рождается вполне предсказуемый вопрос: Почему нужно определять налогооблагаемую базу по земельному налогу от стоимости, которая должна быть близка к рыночной, однако определяется «кем-то» и реально этой рыночной стоимости совсем не соответствует.

А здесь возникает другая проблема – кадастровая стоимость утверждается нормативным актом, обязательна к применению и может быть оспорена только в специальном порядке.

Попробуем разобраться в существующем в данный момент у многих землевладельцев вопросе.

Кадастровая стоимость определяется для следующих целей:

· при исчислении земельного налога,

· при исчислении арендной платы за пользование земельными участками,

· при установлении выкупной стоимости объекта  из государственной и муниципальной собственности,

· а также в других случаях, установленных законодательством.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с постановлениями Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее - Правила), основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

При кадастровой оценке земельных участков используется так называемый метод массовой оценки, когда анализируются большие массивы информации по ценам продаж объектов в конкретном районе и на основании полученных данных выводится некий усредненный показатель стоимости единицы площади. Полученный таким образом показатель используется для расчета кадастровой стоимости всех земельных участков конкретного района.

Поскольку величина земельного налога и аренды за использование земельного участка рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, любой землепользователь заинтересован в объективной оценке своего имущества. Очевидно, что массовая оценка имеет недостатки и не может учесть всех особенностей конкретного участка, каких может быть множество. Зачастую рыночная стоимость участка оказывается ниже кадастровой. К счастью, законодательством РФ предусмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости, чем и нужно пользоваться. В случае, если собственник не согласен с величиной кадастровой стоимости своего участка, он имеет право обратиться к независимому оценщику для получения обоснованного расчета рыночной стоимости земельного участка.

Определение рыночной стоимости земли на дату, когда была установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра итогов определения кадастровой стоимости соответствующей комиссией Росреестра во внесудебном порядке. Процедура пересмотра подробно изложена в ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В этом случае комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Право на принятие иных решений комиссии не предоставлено. К сожалению, на сегодняшний день такая комиссия Росреестра на территории Челябинской области не образована.

Часть 1 ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает также оспаривание результатов определения кадастровой стоимости и в судебном порядке.

Пунктом 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В свою очередь, ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ »Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия) путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости может быть недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость земельного участка, его рыночной стоимости.

Более подробную информацию по оспариванию кадастровой стоимости и оценке рыночной стоимости земельного участка Вы можете узнать, позвонив в наш офис по телефонам 22-40-31 или 8-902-604-66-42. В зависимости от ваших потребностей ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» может не только подготовить отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, но также согласовать его в саморегулируемой организации оценщиков (СРО РОО) и получить положительное заключение. Таким образом, вам не придется делать это самостоятельно.

Минимальная информация, необходимая для принятия предварительного решения о стоимости услуг по оценке:

1. Местоположение участка;

2. Площадь;

3. Категория и вид разрешенного использования земельного участка;

4. Требуемые сроки выполнения работ по оценке.